‘1号買換え’
1号買換えの適用条件とはなんですか？
1号買換えの譲渡資産の条件とは、「既成市街地等内にある事務所や工場、作業場、研究所、営業所、倉庫その他これらに類する福利厚生施設を除く施設およびその付属設備またはその敷地の用に供されている土地等で、その譲渡日の属する年の1月1日に所有期間が10年を超過するもの」です。1号買換えの取得資産については、国内の既成市街地等以外の地域にある土地等や建物、構築物または機械装置という条件があり、アパートでも適用可能です。
買換えの特例は譲渡資産および取得資産の双方が事業の用に供するものである場合のみ適用可能ですが、この事業には事業に準ずるものも含みます。この事業に準ずるものとは、事業と称するほどでない不動産の貸付その他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的におこなわれるものを指しています。これには譲渡や取得する本人自身の事業用だけではなく賃貸している土地や建物等も当てはまりますが、1号買換えはその賃貸している土地等が事務所または事業所として使用されることが条件となっています。また、事業用として使われても貸宅地や駐車場で利用するときには、建物の敷地には該当しないため適用は不可能です。
1号買換えの注意点について説明してください
1号買換えの際には、譲渡する資産の区域が既成市街地等の区域内にあるか、購入する資産の区域が既成市街地等外にあるかをチェックしなければなりません。このときに既成市街地外でも海外はこれに含まず、既成市街地等内の市で一部の区域が対象となっているときには当該市当局への確認が必須です。
購入資産が土地等であるときには、原則的に購入する土地等の面積は譲渡した土地等の面積の5倍以内に制限されています。この5倍を超過した際には超えた部分は特例の対象にはなりませんが、一定の農地へ買い換えたときには10倍以内になることがあります。また、譲渡する資産は譲渡した日の属する年の1月1日に所有期間が10年を超過していなければならず、購入日から譲渡日までが10年を超過するというわけではないので気を付けましょう。購入する期間については、譲渡した年、譲渡した翌年中、譲渡した前年中に資産を購入しなければならず、事業の用に供する期間は、資産の購入日から1年以内に事業に使うことが条件です。購入してから1年以内に事業に使われなかったときには特例は適用されないので注意しましょう。また、この特例の適用期限は平成26年12月31日までとなっています。
1号買換えについて説明してください
事業用資産の買換えの特例とは個人事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡した後、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等を取得して取得後1年以内にその購入した資産を事業の用に供した際に、譲渡した資産の譲渡益のうち一部分の税金を繰延べすることを可能とする制度であり、現在10の規定があります（譲渡する資産と購入する資産の組み合わせ）。この特例の適用には、譲渡する資産と購入する資産が以下の条件に当てはまることが必要であり、既成市街地等とは首都圏装備法第2条第3項に定められる既成市街地、近畿圏整備法第2条第3項に定められる規制都市区域、首都圏や近畿圏および中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関しての法律施行令別表に掲げる区域のことを指しています。
・譲渡する資産
既成市街地等内にある事務所や事業所として使われている建物またはその敷地の土地
除等とした都市の1月1日現在で所有期間が10年を超過するもの
・購入する資産
既成市街地等外にある事業用の土地等や建物、構築物、機械装置
譲渡や購入した土地がどの既成市街地等に当てはまるかの判断については、その土地等を譲渡したときまたは取得したときの現状によるものとなっているので、1号買換えが適用されるには譲渡および購入の前に当該資産の所在する各市町村へどの地域に当てはまるかの確認が大切となります。また、取得した際に既成市街地外でその後既成市街地内に取り込まれたときにも適用は可能です。課税の対象となる譲渡所得の計算については以下を参照してください。
・売却代金以上の事業用資産を購入したとき
1.収入金額 売却金額×20％
2.必要経費 （売却した資産の購入代金＋譲渡にかかる費用）×20％
3.譲渡所得の金額 1－2が税金の対象
・売却代金未満の事業用資産を購入したとき
1.収入金額 （売却金額－買換資産の購入代金）＋買換資産の購入代金×20％
2.必要経費 （売却した資産の購入代金＋譲渡にかかる費用）×上記÷1の売却金額
3.譲渡所得の金額 1－2が税金の対象
